【ドル円・日本株】首都圏中古マンション価格が下落

首都圏の中古マンション価格が2026年5月に5067万円と前年同月比4.6％の下落となり、実に19ヶ月ぶりの下落となった。

今回は日本の不動産価格の見通しと、株式市場について考えてみる。

【不動産価格は今後も微減が続く可能性が高い】

不動産価格は今後も微減が続く可能性が高いだろう。理由はいくつか考えられるが、主には以下である。

• 日銀による利上げ：
  日銀は政策金利を1.0％まで引き上げているが、中立金利は1.5〜2.0％とする言説も出始めている。利上げの背景にある実質金利マイナスや円安は当面続きそうなので、今年〜来年にかけて追加利上げがあってもおかしくは無いだろう。
  日銀は2024年3月にマイナス金利を解除して以来利上げを継続している。ここ2年間で1％利上げしているが、仮に1％金利上昇した場合、5000万円のローンを35年間組んだ場合、支払い総額は1000万円上昇する。
  日本の不動産市場の7〜9割は実需とされており、数百万〜1000万円の増額は購買力に影響を与えるだろう。
• 家計の実質可処分所得が微増にとどまっている：
  日本は賃上げが続いており、物価上昇スピードが穏やかになったお陰で実質賃金もようやくプラスが続いている状況である。
  しかし、その上昇スピードは穏やかで大和総研によると2012〜2025年の家計の実質可処分所得の増加は約13.8％である。この間に首都圏の中古マンション価格は1.5〜2.0倍に上昇しており、賃金や所得の増加は資産インフレに追いついていない。
• 少子化の継続：
  日本の合計特殊出生率は1.14倍で過去最低を更新している。少子化の傾向は先進国共通だが、日本は特に減少している。少子化は半世紀に渡って継続している傾向で、実需層が増加しにくい。ちなみに筆者は少子化は不動産以外にもあらゆる業界・業種に影響する危惧すべき問題で、日本において最も注力すべき問題だと考える。
  産業界、政界、官僚は一丸となってこの問題に取り組み、大胆な予算分配、今までにない施策を打ち出し少子化マインドからの転換を促すべきである。

【株式市場への影響】

不動産セクターや内需系のセクターは中長期的にネガティブな影響を受けやすいだろう。ただし、一部の投資家層を除いて、実需層は不動産を純投資として購入していないのであり、不動産価格下落が株式市場に対する影響は軽微であろう。特に米国市場等の海外市場への影響度はほとんど無いだろう。

【まとめ】

中古マンション価格といった、やや投資色のある資産でも実需が弱い場合は価格に下落圧力が生じたり、上値が重くなったりする。
やはり、中長期的に内需系銘柄より海外売上比率の大きい企業の方が安定的な成長を見込めそうである。

ちなみに2012年以降で考えればS＆P500も日経平均も約4倍に上昇している。中長期的に考えれば不動産よりも株式投資の方が有利である。

青髭

会社員、個人投資家

日本個別株に投資を続ける個人投資家です。本業が会社員のため限られた時間でしっかり成績を残し、本業に支障がきたさない事を念頭に投資を続けています。 経済、金融、投資に関する適切な情報発信を心掛けていきます。